Neuigkeiten zum deutsch- und italienischen Immobilienrecht: Kauf, Verkauf, Schenkung, Grunderwerbssteuer

Jede Vertragspartei kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung das Ergebnis nicht eindeutig sicherstellt. Auf eine Abmahnung kann jedoch nicht wegen voraussichtlicher Erfolglosigkeit verzichtet werden, wenn sich der Vermieter stets um die Beseitigung wiederholt auftretender Mängel bemüht hat.

In einem Fall, der vor Gericht landete, kam es in gemieteten Gewerberäumen trotz fehlender Abhilfemaßnahmen des Vermieters zu sieben Wasseraustritten. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, der Vermieter sei nicht in der Lage, die Mängel zu beseitigen. Die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da in diesem Fall eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen wär.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Wertminderung von Immobilien ist es in der Praxis häufig erforderlich, den Gesamtkaufpreis einer bebauten Liegenschaft auf das der Abnutzung unterliegende Gebäude und den der Abnutzung nicht unterliegenden Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufzuteilen.

Die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es ermöglicht, sowohl eine Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren selbst vorzunehmen als auch eine bestehende Kaufpreisaufteilung auf Plausibilität zu überprüfen. Darüber hinaus gibt es eine Anleitung zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung eines Grundstücks.

Die Excel-Datei kann von der Homepage des Bundesministeriums der Finanzen heruntergeladen werden: https://www.bundesfinanzministerium.de

Die Besitzerin einer Zweizimmerwohnung in München arbeitete als Hostess. Da sie berufsbedingt häufig auf Reisen war, vermietete sie ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit vorübergehend über airbnb. Aufgrund einer anonymen Anzeige leitete die Stadtverwaltung Ermittlungen wegen Missbrauchs von Wohnraum ein und verlangte, dass die Unterbringung von Fremden sofort eingestellt wird.

Die Richter des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs kamen zu dem Ergebnis, dass in diesem Fall tatsächlich keine rechtswidrige Nutzung vorlag und die schutzwürdigen privaten Interessen das Interesse an der Erhaltung der Wohnnutzung überwogen. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum könne nicht von vornherein angenommen werden, wenn der betreffende Wohnraum dem Eigentümer außerhalb von Abwesenheitszeiten selbst als Wohnung diene und damit, wenn auch nur vorübergehend, als "Wohnung des täglichen Lebens" genutzt werde.

In solchen Fällen wird der Zweck des Nutzungsänderungsverbots nicht verletzt, weil keine dauerhafte Umwandlung von selbst genutztem oder vermietetem Wohnraum in gewerblichen Wohnraum zur Vermietung an Fremde vorliegt.

Außerhalb eines Gebäudes verlegte Entwässerungsleitungen, die ausschließlich Niederschlags- und Sickerwasser sammeln und ableiten, dienen nicht der Wasserversorgung. Wasser, das aus einer solchen Entwässerungsanlage bestimmungswidrig austritt, stellt daher keinen Wasserschaden an den Wasserleitungen im Bereich der Wohngebäudeversicherung dar. Vielmehr besteht ihr baulicher Zweck ausschließlich in der Entwässerung des Bodens, d.h. in der Sammlung und Ableitung von Laub- und Regenwasser.

In ihrem Urteil vom 12. März 2021 haben die Richter des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein kaufvertraglicher Schadensersatzanspruch wegen Mängeln an der erworbenen Immobilie weiterhin auf der Grundlage der zu erwartenden, aber noch nicht entstandenen ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.

Im Rahmen des Bagatellanspruchs kann der Käufer entweder den Ersatz des durch den Mangel geminderten Wertes oder den Ersatz der angeblich zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat ein Vermieter unter anderem dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch einen erheblichen Nachteil erleidet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch klargestellt, dass der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keinen schutzwürdigen wirtschaftlichen Nachteil darstellt.

In dem Fall ging es um Mieter, die seit mehreren Jahrzehnten in einem ehemaligen Bauernhaus wohnten und nur 60 Euro netto im Monat Miete zahlten. Das Bad befand sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem ansonsten ungenutzten Nebengebäude, und im Hauptgebäude gab es eine weitere Mietwohnung. Der Erbe der Immobilie kündigte den Mietern mit der Begründung, dass der Nebenbau aus "wirtschaftlichen und bautechnischen Gründen" abgerissen werden müsse, da eine Renovierung "nicht im Entferntesten machbar" sei. Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befindet, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichem Risiko zugänglich". Der Einbau eines neuen Badezimmers hätte rund 26.000 Euro gekostet, was angesichts der niedrigen Miete wirtschaftlich nicht vertretbar war.

Die Richter folgten der Argumentation des Vermieters nicht und gaben den Mietern Recht, so dass der Vermieter sein Recht auf Räumung der Wohnung nicht ausüben konnte.