ACQUISTO DI IMMOBILI NUOVI E ANCORA da COSTRUIRE IN ITALIA
L'acquisto di un immobile in costruzione in Italia è un'opportunità interessante per progettare la casa dei vostri sogni secondo le vostre idee personali.
Avete trovato un immobile in Italia ancora in costruzione? Allora è necessario rispettare la normativa edilizia italiana.
L'acquisto di un immobile italiano in costruzione non solo vi dà l'opportunità di personalizzare l'immobile secondo i vostri desideri, ma anche di acquistare un immobile che risponde perfettamente alle vostre aspettative.
A differenza dell'acquisto di un immobile usato, in cui sono già presenti le condizioni e gli arredi, con un immobile in costruzione avete la libertà di pianificare tutto secondo i vostri desideri.
LEGGE ITALIANA SULL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE
Secondo la legislazione italiana in materia di edilizia, gli "edifici in costruzione" sono edifici per i quali è stato richiesto un permesso di costruire e che devono ancora essere costruiti o la cui costruzione non è ancora stata completata perché si trovano in una fase in cui non può ancora essere rilasciato il certificato di agibilità.
E, pertanto, la procedura da seguire per l'acquisto è rigidamente regolata, a tutela dell'acquirente, che sta anticipando soldi per comprare qualcosa che ancora non esiste.
Qui troverete informazioni complete e consigli professionali per rendere questo processo il più sicuro ed efficiente possibile.
TUTELA LEGALE NELL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE IN ITALIA
Capita che chi decide di acquistare una casa in costruzione trascorra nell'incertezza il periodo che va dal contratto di acquisto al rogito e alla successiva consegna delle chiavi. Andrà tutto bene? Il costruttore riuscirà a completare i lavori come previsto e nei tempi previsti? La casa sarà davvero come l'hanno descritta?
Il diritto italiano delle costruzioni prevede una serie di tutele per l'acquirente. In generale, si tratta di:
1. La conclusione di un contratto preliminare di compravendita;
2. L'obbligo del venditore di fornire una fideiussione o una garanzia bancaria a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
3. L'obbligo del venditore di fornire all'acquirente una polizza assicurativa con copertura almeno decennale contro i danni legati al deterioramento totale o parziale dell'immobile o contro i difetti di costruzione;
4. L'obbligo del venditore di cancellare l'ipoteca sulla parte del complesso venduta prima della stipula del contratto di compravendita;
IL CONTRATTO PRELIMINARE PER UN IMMOBILE in COSTRUZIONE IN ITALIA
Il primo passo per l'acquisto di un immobile in costruzione è la firma del contratto preliminare, in cui si specificano l'immobile e le sue caratteristiche, si fissa il prezzo e si stabiliscono i termini di consegna e il periodo entro il quale ci si deve recare dal notaio per firmare il contratto di acquisto definitivo, che trasferisce la proprietà dell'immobile.
Tuttavia, prima di arrivare alla fine del percorso, ci sono alcuni passi da compiere obbligatoriamente, quando si un immobile in costruzione. La procedura è strettamente regolata dalla legge, che intende tutelare la parte debole, ovvero l'acquirente.
Perché ho bisogno di un notaio?
Secondo la legge italiana sull'edilizia, il contratto preliminare per la casa da costruire si riferisce alla vendita di una "cosa futura", cioè di una cosa che non è ancora stata creata al momento della firma del contratto. Questa peculiarità richiede l'intervento del notaio, che redige il contratto preliminare sotto forma di atto pubblico e - se una delle parti contraenti lo richiede - lo iscrive nei pubblici registri immobiliari a tutela dell'acquirente (ad esempio, in caso di fallimento del costruttore prima che l'immobile sia completato e consegnato). La registrazione del contratto preliminare nei registri immobiliari italiani ha lo scopo di proteggere l'acquirente dal rischio che un'altra parte rivendichi la proprietà dell'immobile.
Cosa deve contenere il contratto preliminare?
Proprio per tutelare l'acquirente da spiacevoli sorprese, la legge specifica il contenuto minimo del contratto preliminare, cioè le cose che non devono mancare in nessun caso, tra cui
1. il permesso di costruire (o la domanda di costruzione) e tutte le altre autorizzazioni;
2. La specificazione di eventuali dichiarazioni d'impegno e convenzioni urbanistiche;
3. Il capitolato d'oneri e i disegni di progetto;
4. Eventualmente, l'esistenza di ipoteche o di precedenti gravami che gravano sull'immobile.
5. Le caratteristiche tecniche dell'edificio.
6. Le scadenze massime per il completamento dell'immobile;
7. il prezzo totale della compravendita;
8. Le informazioni relative alla garanzia
Cosa deve considerare il notaio?
Al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, il notaio deve verificare se il venditore ha adempiuto a questi obblighi e se la licenza edilizia è in regola, altrimenti il contratto non può essere stipulato.
Per evitare il rischio di spiacevoli sorprese, il notaio trattiene anche il saldo del prezzo pagato dall'acquirente per l'acquisto dell'immobile e lo trasferisce al venditore solo se il rogito è andato a buon fine; in caso contrario restituisce l'importo all'acquirente
LE GARANZIE PER UN IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE IN ITALIA
Oltre all'obbligo di stipulare il contratto preliminare di un immobile da costruire nella forma del rogito notarile, il diritto edilizio italiano prevede ulteriori garanzie a favore dell'acquirente di una casa in Italia in costruzione e quindi non ancora completamente ultimata. In particolare, il venditore ha i seguenti obblighi:
1. fornire una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia del rimborso di eventuali caparre o acconti ricevuti prima della firma del contratto di compravendita definitivo, in caso di fallimento della società costruttrice.
2. fornire all'acquirente una polizza assicurativa della durata minima di dieci anni a copertura di eventuali difetti di costruzione e dei rischi di distruzione dell'immobile (ad esempio, in caso di crollo o distruzione totale o parziale dell'edificio in costruzione)
ITALIA: LA FIDEIUSSIONE PER UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE
La vendita di un immobile in costruzione è nulla secondo la legge italiana se manca la fideiussione imposta al venditore. Si tratta di una "nullità relativa" che può essere fatta valere solo dall'acquirente: Egli può quindi eccepire l'assenza della garanzia chiedendo l'annullamento del contratto preliminare già firmato, senza dover stipulare il contratto di compravendita definitivo.
Lo scopo della garanzia è quello di assicurare, nel caso in cui il promotore immobiliare si trovi in una situazione di crisi, il rimborso delle somme effettivamente pagate dall'acquirente fino al momento della conclusione del contratto e il valore di tutti gli altri corrispettivi (nonché i corrispondenti interessi legali maturati fino al momento del verificarsi della suddetta situazione).
La fideiussione può anche essere assunta congiuntamente da più garanti. In questo caso, le singole garanzie possono essere assunte sia con atti separati per ciascun garante e le rispettive quote, sia con un unico atto in cui sono elencati i garanti e le rispettive quote. La suddivisione per quote ha effetto solo nei rapporti interni tra i garanti, ferma restando la responsabilità solidale nei confronti dell'acquirente dell'immobile da costruire.
La fideiussione deve coprire l'importo massimo del totale della garanzia, corrispondente agli importi e al valore di tutti gli altri corrispettivi già ricevuti dal venditore e quelle ancora da ricevere secondo le condizioni stabilite nel contratto, senza franchigia.
Infatti, l'efficacia della garanzia scade quando il garante riceve dal venditore o da un'altra parte una copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale sull'immobile o dell'atto definitivo di cessione.
ASSICURAZIONE PER UNA CASA DI NUOVA COSTRUZIONE IN ITALIA
La polizza assicurativa decennale è destinata a coprire i danni materiali e diretti al fabbricato, compresi i danni a terzi, di cui il costruttore è responsabile ai sensi dell'articolo 1669 del Codice Civile, causati da deterioramento totale o parziale o da gravi difetti di costruzione del fabbricato, da vizio del suolo o da difetto di costruzione, e comunque verificatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita (per questo motivo la polizza è definita "postuma").
L'assicurazione entra in vigore a partire dalla data di completamento della costruzione.
La copertura assicurativa vale anche nel caso in cui si verifichino problemi con il terreno, in particolare se l'immobile non è più adatto all'uso previsto a causa di difetti. Tuttavia, nel caso di difetti del terreno, la responsabilità dell'appaltatore è esclusa se il difetto si manifesta prima dell'inizio dei lavori e il committente chiede comunque che i lavori proseguano, a condizione che si sia manifestato prima e sia stato scoperto.
Quali sono i difetti coperti?
Per quanto riguarda i difetti di costruzione, si tratta di quelli che possono riguardare sia le parti essenziali dell'immobile, sia alcuni elementi aggiuntivi o secondari che consentono l'uso permanente dell'immobile per il quale è stato costruito, come l'impianto di riscaldamento o la stessa canna fumaria, e che quindi vengono colpiti in presenza di difetti.
Cosa è coperto dall'assicurazione?
La giurisprudenza italiana ha elencato con precisione i difetti di costruzione coperti da garanzia decennale:
-) la posa o la rottura della pavimentazione interna ed esterna all'abitazione (ad esempio, delle scale) e dei tratti di muro adiacenti
-) i danni alle opere comuni in relazione alla pavimentazione e agli impianti;
-) infiltrazioni nelle parti interne e comuni dovute a scarsa impermeabilizzazione;
-) inadeguatezze e malfunzionamenti relativi all'approvvigionamento idrico e alle fosse settiche;
-) il mancato funzionamento degli ascensori;
-) qualsiasi malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento, sia esso autonomo o centralizzato
-) il crollo o la disintegrazione delle facciate esterne (comprese le piccole crepe nell'intonaco).
Il costruttore non è invece responsabile dei difetti estetici, per i quali la legge prevede una disciplina meno stringente, obbligando il committente a reclamare e denunciare i difetti entro 60 giorni ai sensi dell'articolo 1667 del Codice civile.
Nella stipula di un'assicurazione contro i danni occorre quindi tenere conto di diversi aspetti, a partire dai massimali di risarcimento previsti dalla polizza stessa: Ad esempio, è fondamentale verificare che l'importo previsto per l'assicurazione dell'abitazione copra effettivamente tutti i costi, ed è consigliabile controllare anche altri punti importanti, come il mancato pagamento del premio e le eventuali difformità in corso d'opera rispetto al progetto originario.
COSTI ACCESSORI PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN ITALIA
La parte più difficile della decisione di acquistare una casa in costruzione è, ovviamente, il denaro.
Quali sono i costi aggiuntivi da pagare quando si acquista un immobile in costruzione in Italia?
Si comincia con il pagamento degli anticipi, che sono garantiti dalla fideiussione rilasciata dal promotore immobiliare ed è valido fino alla firma del contratto di acquisto.
Poi ci sono i costi del contratto preliminare ("compromesso"), cioè un atto pubblico o privato autenticato da un notaio che contiene l'obbligo di perfezionare l'acquisto, che a sua volta tutela l'acquirente.
La legge stabilisce che il contratto preliminare deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua stipula (30 giorni in caso di autenticazione notarile). Per questa fase è necessario pagare un'imposta di registro, fissata a un importo fisso di 200 euro, che ammonta allo 0,50% delle somme fornite come acconto e al 3% delle somme concesse come anticipo sul prezzo di acquisto se il trasferimento non è soggetto a IVA; in caso contrario, è dovuto un importo fisso di 200 euro.
L'imposta pagata al momento della registrazione del contratto preliminare viene poi detratta dall'imposta dovuta al momento della registrazione del contratto di acquisto definitivo.
Inoltre, è dovuta l'imposta di bollo: 16 euro ogni 4 pagine (e comunque ogni 100 righe) o 155 euro se il contratto preliminare è stato redatto sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.
C'è anche l'imposta catastale di 200 euro e l'imposta ipotecaria di 200 euro. E poi c'è l'IVA, che corrisponde al 10% del prezzo di acquisto quando si compra un immobile in costruzione.
E non è tutto: ci sono gli onorari notarili, che si basano sulla tariffa del notaio.