L'acquisto di una casa in Germania si svolge solitamente in due diverse fasi: l'offerta di acquisto, e l'atto definitivo, ovvero l'atto di vendita redatto dal notaio.
L'offerta di acquisto non è obbligatoria, ma viene spesso utilizzata quando non è possibile una vendita immediata.
Oltre ai costi di acquisto, vanno considerati anche i costi accessori, come vedremo in dettaglio nel seguito.
Il contratto preliminare in Germania non esiste e anzi, ogni scrittura privata che concerna l’acquisto di un immobile o un’altra disposizione immobiliare in Germania è nulla, poiché sono validi solo gli atti notarili.
Gli accordi privati che differiscano dall'atto notarile provocano la nullità assoluta dell’operazione (ad esempio, nel caso vi sia un accordo di un prezzo diverso da quello nominato nell'atto notarile), senza limiti temporanei.
Ogni disposizione immobiliare, fatta con atto notarile, diventa effettiva solo al momento della iscrizione nel registro immobiliare. Per tutelare i diritti di un acquirente si deve fare domanda d'iscrizione dell’annotazione della trascrizione della proprietà ("Auflassungsvormerkung").
L’ acquirente pagherà solo dopo la corretta iscrizione di questa annotazione, verificata e confermata dal notaio.
In Germania le ipoteche volontarie sono rare. Invece, per garantire un finanziamento bancario, si usa il debito fondiario („Grundschuld “). Quest’ ultimo viene registrato nel libro fondiario a favore della banca per l’ammontare concordato. A parte, tramite una scrittura privata, la banca e l’acquirente pattuiscono che il debito fondiario garantisca il finanziamento bancario, stabilito in un contratto di mutuo. Il vantaggio di questo sistema è che tra la banca e il cliente possono essere stabilite delle modifiche contrattuali (ad esempio, dopo aver restituito il prestito bancario per l’acquisto dell’immobile stesso, il cliente chiede un altro prestito bancario per un altro scopo qualsiasi, che sarà garantito tramite debito fondiario), senza dover fare registrare queste modifiche nel libro fondiario.
Quindi, riassumendo il procedimento, dopo aver trovato il consenso sulle modalità di una compravendita immobiliare, le parti chiedono al notaio, normalmente scelto dall’ acquirente, di preparare bozza del contratto. Una volta concordato il contenuto, le parti concludono l’atto d’acquisto formale, in forma notarile. Qualora l’acquirente debba finanziare una parte del prezzo d’ acquisto, le parti chiedono l’iscrizione del debito fondiario per la banca, sotto la condizione che la banca si assume l’obbligo di erogare il mutuo esclusivamente al venditore, che lo può utilizzare solo per pagare il prezzo di acquisto dell’immobile. Inoltre, le parti chiederanno l’iscrizione dell’annotazione a favore dell’acquirente. Il notaio poi andrà a verificare la libertà dell’immobile da diritti di terzi (ad esempio le banche che abbiano dato un mutuo al venditore) e nel caso in cui riscontri la presenza di pregressi debiti fondiari trascritti contro il debitore, il notaio chiederà all’acquirente di pagare questi creditori per liberare l’immobile da queste trascrizioni, dopo aver verificato l’esattezza della registrazione dell’annotazione. Pagato il prezzo d’ acquisto (eventualmente tramite la banca che finanzia), il notaio chiederà al registro immobiliare di registrare la proprietà dell’acquirente e di cancellare l’annotazione iscritta a suo favore.
Il contratto di mutuo
Un prestito a copertura del mutuo è un prestito a destinazione vincolata, vale a dire che le banche o le società di costruzione di solito lo concedono esclusivamente per il finanziamento di un acquisto immobiliare, di un progetto di costruzione o di un finanziamento successivo.
Gli immobili stessi servono come garanzia per la banca.
La banca provvede a fare un iscrizione nel registro fondiario. Se il mutuatario non è più in grado di pagare il prestito, la banca può mettere all'asta l'immobile finanziato e quindi provvedere al servizio del saldo residuo.
Interessante opportunità è che dopo aver pagato il prestito, il mutuatario può quindi utilizzare l'ipoteca registrata per garantire ulteriori futuri prestiti che non hanno alcun legame con l'immobile.
L'obbligo formale di registrazione notarile per la vendita d'immobili, contenuto nel §313b del Codice Civile tedesco (Bürgerliches Gesetzbuch), sottolinea la grande importanza economica del contratto per la vendita di un immobile.
Il notaio è obbligato a essere neutrale nei confronti di entrambe le parti del contratto.
A cosa devo prestare particolare attenzione nel contratto notarile?
Per la vostra protezione, non dovreste solo documentare la vostra proprietà, ma anche conoscere altri punti. Dopotutto, in determinate circostanze, la vendita di una casa può comportare per voi conseguenze fiscali e di responsabilità.
Un prezzo d'acquisto autenticato da un notaio può avere possibili conseguenze fiscali per voi. Quando vendete una casa, dovete essere consapevoli di queste conseguenze. Se l'immobile viene rivenduto entro dieci anni dall'acquisto, il venditore deve tassare ogni possibile profitto al suo tasso d'imposta personale. Dal momento che un notaio non fornisce consulenza fiscale, dovreste consultare un consulente fiscale a questo proposito.
Poiche' in Germania la compravendita si perfeziona con il pagamento del prezzo e poiché suddetto pagamento non avviene - come in Italia - contestualmente alla firma del contratto notarile, ma successivamente, non appena le Parti hanno firmato il Notaio provvede a fare una preiscrizione della vendita nel registro fondiario. In questo modo il registro fondiario viene bloccato per il venditore e si evitano ulteriori iscrizioni (modifiche legali o pesi) a che sfavoriscano l'acquirente. Pagato il prezzo d'acquisto, il contratto di compravendita notarile viene definitivamente iscritto in conservatoria e l'acquirente risulta a tutti gli effetti iscritto come proprietario nel registro fondiario.
L'acquisto di una casa non comporta solamente l'esborso del prezzo di compravendita, ma occorre pagare anche tutti gli altri soggetti oltre al venditore, che entrano nell'affare.
E pertanto, ci saranno costi da sostenere anche per l'Intervento del Notaio, del mediatore e non ultimo, dello Stato che attraverso la conservatoria, è il depositario del Vostri diritto di proprietà
Questi costi di acquisto accessori costituiscono una parte non trascurabile del costo di compravendita.
Non è insolito che si debba aggiungere un 10% di costi accessori sul prezzo d'acquisto. I costi sono diversi a seconda della regione in cui si acquista, perché l'imposta sugli immobili varia da zona a zona.
I costi aggiuntivi per l'acquisto o la costruzione di una casa o di un appartamento sono ovviamente diversi. Tuttavia, ci sono costi che sono gli stessi per tutte le varianti di acquisto.
In ogni caso, sicuramente ci sono da sostenere i seguenti costi aggiuntivi:
-) Rogito notarile
-) Iscrizione nel registro fondiario
-) Imposta sul trasferimento del terreno
-) Tassa di intermediazione abituale sul mercato 3,5 - 7 % incl. imposta sul valore aggiunto
Nel dettaglio:
-) Costi del Notaio
Il contratto di acquisto notarile per l'acquisto di una casa è obbligatorio per legge.
Per formalizzare l’acquisto è quindi necessario un atto notarile da parte di un notaio. Le spese notarili sono circa l'1% del prezzo d'acquisto.
Se al notaio vengono commissionati ulteriori servizi in relazione all'acquisto di una casa o di un appartamento, l'importo aumenta di conseguenza. Si pensi al caso in cui si acquista facendo un mutuo e sia quindi necessario trascrivere il contratto di finanziamento fatto con la banca. O si voglia, contestualmente all’acquisto concedere i diritti di abitazione o di usufrutto a favore di altri soggetti.
Di solito l'acquirente paga tutte le spese notarili. Ma si può pattuire diversamente.
-) Costi di registro
L’effettivo cambio di proprietà avviene solo attraverso l'iscrizione nel registro fondiario. Il contratto di acquisto notarile non è sufficiente per ottenere la formale proprietà dell'immobile. Il notaio fattura anche i costi della conservatoria, che sono suddivisi in spese di registrazione per il cambio di proprietà e spese di esecuzione per l'acquisto dell'immobile.
Questi costi variano seconda della rispettiva scala delle tasse e dell'importo del prezzo d'acquisto concordato e di solito ammontano a circa lo 0,5% del prezzo di acquisto dell'immobile.
-) Imposte sul trasferimento della proprietà
L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari (GrESt) è un'imposta che si applica all'acquisto di un immobile o di una parte di esso. Viene riscossa sulla base della legge sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari ed è un'imposta statale che può essere trasferita ai comuni.
L'aliquota, a seconda dello Stato federale, è compresa tra il 3,5% (Baviera e Sassonia) e il 6,5% (Schleswig-Holstein, Renania settentrionale Vestfalia, Saar, Brandeburgo e Turingia) calcolata sul valore del corrispettivo (§ 8 (1) GrEStG).
Di norma, il corrispettivo è il prezzo d'acquisto.
-) Costi del mediatore
Secondo il §652 BGB l'agente immobiliare ha il diritto di richiedere una commissione d'intermediazione per i suoi servizi se ha presentato un potenziale acquirente e se, in seguito alla sua attività di agenzia, è stato stipulato un contratto di acquisto o di locazione.
Ulteriori spese devono essere rimborsate al mediatore solo se questo era stato precedentemente concordato (anche nel caso in cui il contratto non venga concluso).
A differenza dei compensi del notaio, non esiste una tabella delle spese per le commissioni di intermediazione che regola il corrispettivo. L'importo delle commissioni è quindi liberamente concordabile. Solo nel caso dell'intermediazione di contratti di locazione il legislatore ha limitato la commissione massima consentita a 2 mensilità'.
Nella vendita di immobili, nella maggior parte delle regioni le commissioni d'intermediazione sono ripartite equamente tra il venditore e l'acquirente - per entrambe le parti una commissione lorda del 3,57% del prezzo di acquisto - Nelle regioni di Amburgo (6,25%), Brema e Assia (5,95%), nonché Berlino e Brandeburgo (7,14%), le commissioni d'intermediazione sono di norma interamente a carico dell'acquirente
Le commissioni d'intermediazione possono essere dedotte ai fini fiscali in caso di vendita d'immobili solo se è stata realizzata una plusvalenza imponibile, ad esempio perché l'immobile faceva parte del patrimonio aziendale o è stato affittato e venduto entro 10 anni.
L'obbligo formale di registrazione notarile per la vendita d'immobili, contenuto nel §313b del Codice Civile tedesco (Bürgerliches Gesetzbuch), sottolinea la grande importanza economica del contratto per la vendita di un immobile.
Le parti contraenti sono libere di scegliere il notaio. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, la scelta del notaio spetta all'acquirente, poiché i costi per il notaio sono di solito a suo carico.
Il notaio è obbligato a essere neutrale nei confronti di entrambe le parti del contratto e ha il compito di informare le parti contraenti sul significato giuridico e sulla portata del contratto. Tuttavia, non è compito del notaio segnalare all'acquirente o al venditore clausole svantaggiose o rappresentare i loro interessi. Per essere sicuri, vale comunque la pena di parlare con un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
A cosa devo prestare particolare attenzione nel contratto notarile?
Il punto più importante in un contratto di acquisto per l'acquisto di una casa è la descrizione dettagliata dell'oggetto dell'acquisto. Per poter descrivere esattamente la casa e il terreno, il notaio utilizza il catasto. In essa troverà informazioni su dimensioni, ubicazione e tipo di gestione. L'iscrizione nel registro fondiario mostra anche le cosiddette servitù. Un esempio di questo è un vialetto di accesso comune che deve essere condiviso con il vicino della proprietà. Se tali servitù esistono, è necessario controllarle attentamente.
Spesso, oltre ai "componenti essenziali" della proprietà sviluppata (§ 93 BGB), vengono venduti anche i cosiddetti accessori (§ 97 BGB, arredi rimovibili). Poiché gli accessori non sono soggetti all'imposta sul commercio in caso di vendita, è consigliabile elencarli separatamente nell'atto notarile (con ciò' abbassando il prezzo di vendita, che invece e' tassato)
Il prezzo di acquisto è il prezzo effettivamente pagato. Una dichiarazione falsa nel contratto è punibile per legge. Tutti gli importi che l'acquirente ha pagato in eccesso rispetto al prezzo d'acquisto concordato contrattualmente non sono quindi legalmente garantiti.
Poiché in Germania la compravendita si perfeziona con il pagamento del prezzo e suddetto pagamento non avviene - come in Italia - contestualmente alla firma del contratto notarile, ma successivamente, non appena le Parti hanno firmato il Notaio provvede a fare una preiscrizione della vendita nel registro fondiario. In questo modo il registro fondiario viene bloccato per il venditore e si evitano ulteriori iscrizioni (modifiche legali o pesi) a che sfavoriscano l'acquirente. Pagato il prezzo d'acquisto, il contratto di compravendita notarile viene definitivamente iscritto in conservatoria e l'acquirente risulta a tutti gli effetti iscritto come proprietario nel registro fondiario.
